전세보증금 돌려받기 반환 방법 경매시 보증금 지키는 방법 : 대항력 우선변제권 최우선변제권

 

내가 살고 있는 집이 경매가 된다고?
내 전세보증금 지킬수 있을까?

 

 

 

 

 

얼음같이 차가워진 부동산 시장으로 인하여 경매가 증가하고 있다고 합니다.

요즘 '전세사기' 라는 말을 매스컴에서 자주 접하셨을텐데 경매증가는 전월세입자의 또 다른 걱정이 아닐 수 없습니다.

 

내가 살고 있는 집이 경매에 넘어갔다면 전세보증금을 어떻게 돌려받을 수 있는지 

방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

경매

 

경매란 법적인 절차를 통하여 재산을 매각하는 과정을 의미합니다.

집주인이 돈을 빌릴 당시에 집을 담보로 하여 빌렸으나 갚지 못하게 될 경우 담보된 집을 처분하여 대신 갚는 것입니다.

 

 

주택 임대차보호법
국민 주거 생활의 안정을 보장하기 위한 법률로 주택 임차인이 보증금을 반환받을 수 있도록 민법에 특별히 규정하고 있습니다.
이에 따라 정당한 임차인이라면 보증금 전액이나 일부를 받을 수 있도록 하고 있습니다.

 

 

 

주택 임대차보호법에서 말하는 정당한 임차인이란?

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인을 의미합니다.

 

 

 

 

 

 

대항력이란 

 

경매로 인하여 집주인이 바뀌더라도

계약한 임대차 기간 동안에는 계속 거주할 수 있고

그 기간이 모두 종료되면 전세보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리입니다.

 

 

대항력 성립 요건

 

 

 

대항력을 갖기 위해서는 임대차 계약후 주택을 인도 받아서 실제로 점유하고 반드시 전입신고를 하여야 합니다.

 

대항력이 발생하는 날짜는 전입신고를 한 다음날 0시 부터입니다.

예를들어 전월세로 이사를 가서 전입신고를 1월 1일에 했다면 하루뒤인 1월2일 오전 0시부터 대항력을 갖게 됩니다.

(주택임대차보호법 제3조)

 

이 대항력이 발생한 시점이 매우 중요한데요

경매로 인한 새로운 집주인에게는 경매 후 말소되는 권리와 인수해야되는 권리가 있습니다.

그런데 말소되는 권리 (은행 근저당권 등) 가 발생한 후 대항력을 갖게 되면 새로운 집주인은 전세보증금을 반환하지 않아도 됩니다.

 

반드시 대항력을 갖춘 후 말소기준권리(근저당 등)이 발생하여야 새로운 집주인에게 전세보증금을 받을 수 있습니다.

 

경매가 진행되는 중에도 대항력을 유지하려면 절대 다른 곳으로 이사를 가거나 다른곳으로 전입신고 해서는 안됩니다.

 

 

우리가 부동산에서 임대차계약을 할때 등기부등본 쓱~ 봤던거 기억하시나요?

알아서 확인해 주었겠지 라고 생각하지 마시고 한번 더 꼼꼼하게 살펴봐주세요

 

그리고 계약서 작성시에 특약사항으로 반드시 전입신고 전까지 근저당등 담보권 설정을 할 수 없다 고 적어주세요!! 

 

 

 

 

 

 

대항력이 있는 임차인이 보증금을 돌려받는 방법

방법 1. 법원에 배당요구를 신청하여 부동산이 낙찰된 후에 보증금을 배당받는다.
만약 보증금을 전액 배당받는다면 문제 없지만 배당받지 못한 금액이 있다면 나머지는 낙찰자에게 반환받는다.

방법2. 배당요구를 하지 않고 낙찰자(경매로 인한 새로운 집주인) 에게 보증금 전액 반환요구를 한다.

 

 

 

우선변제권

 

 

우선변제권이란 주택임대차 보호법상 임차인이 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다.

 

대항력을 확보했다고 해서 경매 절차에서 무조건 배당을 받을 수 있는 것이 아닙니다.

 

경매로 집이 낙찰되면 돈을 받기 위한 권리들이 여러가지가 있는데요

이때 설정 일자 순서에 따라 배당을 받게 됩니다.

임차인의 배당은 우선변제권을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해집니다.

 

 

우선변제권 성립요건

 

 

 

임차인이 우선변제권을 가지려면 대항력 뿐만 아니라 확정일자를 받아야 합니다.

확정일자를 받는다는 것은 임대차계약서가 실제로 존재했다는 것을 증빙하는 것입니다.

 

확정일자 받는 방법

임대차계약서 원본을 가지고 주민센터에 방문하면 확정일자 도장을 받을 수 있습니다.

 

 

 

임차인의 배당순위

 

대항권과 우선변제권을 모두 확보하였다면?

 

경매시 배당으로 인하여 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.

그러나 배당 순서는 전입신고일과 확정일자를 받은 날 중에서 더 늦은 날자를 기준으로 정해집니다.

 

일반적으로는 이사한 날 전입신고를 하면서 확정일자까지 함께 받는 경우가 많은데 이때는 그 다음날 부터 우선변제권을 얻게됩니다.

 

우선 변제권도 말소기준권리보다 먼저 이루어져야 합니다!!

그래야 경매 매각 대금으로 전세보증금을 전액 받을 수 있고

만약 매각대금이 적어서 일부만 받게 된다면 새로운 집주인에게 나머지를 받을 수 있는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

최우선 변제권

 

최우선 변제권이란 보증금이 소액인 임차인의 경우 경매 배당 절차에서 다른 채권자보다 최우선하여 보증금 중 일정금액을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

 

우선변제권과는 상관이 없습니다.

법에서 정한 소액 보증금에 해당하는 임차인이라면 최우선 변제권이 적용되어 무조건 최우선으로 배당받을 수 있습니다.

특히 말소기준권리보다 후순위 임차인인 경우에도 가능합니다.

 

 

최우선 변제권 성립 요건

 

 

 

 

 

 

소액임차인이라고 해서 무조건 다 보호해 주는 것은 아니라 일정한 요건을 갖추어야 합니다.

 

임차인이 경매시 최우선 변제권을 얻기 위해서는

경매기입등기 전에 대항력 (부동산 인도 및 전입신고)를 갖추어야 합니다.

즉, 확정일자를 갖추지 않아도 인도와 전입신고만으로도 가능합니다.

그리고 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 하고 종기일 까지 대향력 요건을 유지하여야만 합니다.

 

단, 악의적으로 최우선 변제금을 이용하지 못하도록 반드시 경매 개시 결정전에 대항력을 갖추어야 합니다.

 

가장 중요한것은 소액 보증금의 범위인데요

주택 임대차 보호법에서 보증금의 범위와 변제금액 한도를 정하고 있습니다.

 

 

소액임차인의 보증금 범위 및 우선변제금액 한도

서울특별시 : 1억6500만원 이하 (우선변제금액 최대 5500만원)

수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역 (서울특별시제외)
세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시
: 1억4500만원이하 (우선변제금액 최대 4800만원)

광역시(수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외)
안산시, 광주시, 파주시,이천시, 평택시
: 8500만원 이하 (우선변제금액 최대 2800만원)

그밖의 지역 : 7500만원 이하 (우선변제금액 최대2500만원)