전세사기 피해자 결정 신청서 작성법: LH 지원받는 단계별 가이드

전세사기 피해, LH 지원으로 최대 10년 무임대 거주 가능

최근 전세사기 피해자가 급증하면서 정부는 피해자 보호를 위한 전세사기피해자법 개정과 함께 한국토지주택공사(LH)를 통한 피해주택 매입 사업을 본격화하고 있습니다.

이 제도는 단순히 보증금 반환을 돕는 것을 넘어 피해자가 최대 10년간 임대료 부담 없이 안정적으로 거주할 수 있도록 지원합니다.

 

하지만 실제 지원을 받기 위해서는 몇 가지 절차를 이해하고 신청해야 하며, 현실적으로 얼마나 보증금을 회복할 수 있는지에 대한 이해도 필요합니다.

 

 

전세사기 피해자로 인정받는 단계

전세사기 피해 지원을 받으려면 먼저 전세사기 피해자로 공식 결정되어야 합니다.

1. 피해자 결정 신청
   • 거주지 관할 시·도청에 피해자 결정 신청서를 제출합니다.
   • 임대차 계약서, 전세금 송금 내역, 임대인과의 연락 기록 등 증빙 자료가 필요합니다.

 

피해결정신청서 예시

 

 

2. 피해자 결정 심사

• 전세사기피해지원위원회에서 신청 내용을 심사합니다.
• 기존 피해자 여부, 보증보험 가입 여부, 최우선변제금 회수 가능성 등을 검토합니다.

3. 결정 통보

   피해자로 인정되면 공식 통보서를 받습니다.불인정될 경우, 이의신청이나 사정 변경 시 재신청이 가능합니다.

 

 

즉, LH 지원을 받으려면 법적으로 피해자로 결정되는 것이 필수적입니다.

 

 

LH 피해주택 매입 사업 개요

개정 전세사기피해자법에 따라 LH는 피해주택을 경매 또는 공매로 매입해 피해자에게 제공하는 사업을 진행합니다.

• 우선매수권 양도: 피해자가 LH에 주택 매입 우선권을 양도합니다.
• 낮은 낙찰가 매입: LH가 시세보다 낮은 가격으로 경매 낙찰합니다.
• 경매차익 전환: 낙찰가와 실제 보증금 차액을 보증금으로 전환합니다.
• 공공임대주택 제공: 피해자는 최대 10년간 임대료 부담 없이 거주할 수 있습니다.
• 퇴거 시 보증금 반환: 경매차익을 현금으로 지급해 피해를 최소화합니다.

즉, LH는 피해자의 경제적 부담을 줄이면서 안정적 주거 환경을 제공합니다.

 

 

실제 지원 절차: 단계별 안내

1. 피해주택 매입 사전협의 요청
   • 피해자는 LH에 피해주택 매입 신청서를 제출합니다.
   • 국토부 자료 기준으로 2025년 10월까지 1만8,147건의 사전협의 요청이 접수되었습니다.
2. 현장조사 및 매입 심의
   • LH가 주택 상태, 건축법 위반 여부, 소유권 문제 등을 점검합니다.
   • 현장조사 후 피해자에게 매입 가능 여부를 통보합니다.
3. 경매·공매 진행
   • LH가 경매 또는 공매로 주택 낙찰을 받습니다.
   • 낙찰가와 피해자의 보증금 차액을 산정합니다.
4. 공공임대주택 입주
   • 피해자는 무임대 혹은 저렴한 임대료로 입주합니다.
   • 최대 10년간 안정적 거주가 가능하며, 퇴거 시 경매차익 잔여분을 지급받아 보증금 손실을 최소화합니다.

 

 

‘경매차익’이 무슨 의미인가?

LH가 발표한 정의에 따르면 경매차익 = 감정가 − 낙찰가입니다. 이 차익을 우선적으로 공공임대 보증금으로 전환하여 피해자가 사실상 보증금 손실 없이 살 수 있도록 보조하고, 남은 금액은 퇴거 시 현금으로 돌려주는 방식입니다.

 

현실적으로 얼마를 회복할 수 있나?

예시 A — 전액 회복된 사례

• 피해 보증금: 70,000,000원
• LH 감정가: 150,000,000원
• 경매 낙찰가: 80,000,000원
• 경매차익 = 150,000,000 − 80,000,000 = 70,000,000원 → 피해 보증금 전액 회복

예시 B — 부분 회복 + 장기 거주 혜택

• 피해 보증금: 200,000,000원
• LH 감정가: 350,000,000원
• 경매 낙찰가: 230,000,000원
• 경매차익 = 120,000,000원 → 피해자가 받을 환급액 120,000,000원, 나머지 80,000,000원 손실
• 단, LH 임대주택 최장 10년 거주 가능

예시 C — 낙찰가가 높아 차익이 적은 경우

• 피해 보증금: 100,000,000원
• LH 감정가: 300,000,000원
• 경매 낙찰가: 260,000,000원
• 경매차익 = 40,000,000원 → 환급액 40,000,000원, 나머지 60,000,000원 손실
• 임대주택 거주를 통해 주거 안정성 확보 가능

 

위 예시에서 꼭 기억할 점

1. 경매차익은 감정가 − 낙찰가입니다. 감정가가 높고 낙찰가가 낮을수록 회복 가능 금액이 커집니다.
2. LH가 무조건 보증금을 전액 돌려주는 것은 아닙니다. 실제 환급액은 경매차익, 법원 배당금, 우선변제금 등 요인에 따라 달라집니다.
3. 주거 안정성이 핵심입니다. 금전 회복이 완전치 않더라도, 당장의 집 잃음 위험은 크게 줄어듭니다.

 

 

신청 시 꼭 챙길 서류와 전략

• 증빙 자료 준비: 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 문자·카톡, 통장 입출금 내역, 경찰/법원 자료 등
• 빠른 신청: 피해자 결정 후 LH 사전협의 요청을 조기 진행할수록 매입 심의가 빠르게 진행됨
• 현장 상태 확인: 건축법 위반 여부 등으로 매입 여부나 보상 산정에 영향 가능

 

 

LH의 ‘경매차익 활용’ 제도는 전세사기 피해자의 주거 안정과 금전적 회복을 동시에 고려한 종합 지원책입니다. 완전 회복 사례도 있지만, 현실적으로는 경매 결과에 따라 회복액이 달라질 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 그럼에도 불구하고, 가장 큰 장점은 즉시 주거를 잃지 않고 최장 10년간 안정적으로 거주할 수 있다는 점입니다.

피해를 입었다면 즉시 피해자 결정 신청과 LH 매입 지원 신청을 통해 주거 안정과 금전적 보호를 받는 것이 가장 현실적이고 안전한 방법입니다.